TVA sur achat d’immeubles anciens : fin d’une incohérence pour les marchands de biens ?
Introduction :
Selon la doctrine administrative et la jurisprudence, le marchand de biens ne peut déduire la TVA supportée lors de l’acquisition qu’au moment de la revente de l’immeuble ancien, donc une fois l’option pour la TVA exercée.
L’administration tempère cette position et accorde au marchand de biens, acheteur-revendeur, la possibilité de déduire la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans dès l’assimilation de l’immeuble à une immobilisation.
La position administrative et jurisprudentielle :
Le Conseil d’État n’accorde pas un droit à déduction immédiat au marchand de biens même s’il donne son immeuble en location taxable en attendant la revente.
Dans une décision en date du 27 novembre 2020, il avait confirmé la jurisprudence de la CAA de Paris, et celle de la doctrine administrative, en affirmant qu’un marchand de biens n’était pas en droit de récupérer la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans au moment de l’acquisition. Il devait attendre d’exercer l’option pour l’assujettissement de la revente de l’immeuble à la TVA (CE 27 novembre 2020, n° 426091).
Selon la CAA de Paris (CAA Paris 6 février 2019, n° 18PA01278), les immeubles achevés depuis plus de 5 ans ne peuvent être regardés, avant la date d’exercice de l’option pour la taxation à la TVA, comme affectés à des opérations soumises à TVA. Ainsi, alors même que les immeubles en cause ont été utilisés dès leur acquisition par la SCI et ont donné lieu, dans l’attente de leur revente, à des opérations intégralement soumises à la TVA, leur achat ne peut être considéré comme intervenu en lien direct et immédiat avec l’activité de location.
La réponse du ministre :
Rompt avec la position administrative et jurisprudentielle actuelle en accordant au marchand de biens la possibilité de déduire la TVA grevant l’acquisition de l’immeuble achevé depuis plus de 5 ans dès l’assimilation de ce bien à une immobilisation.
L’application de l’assimilation aux immeubles achevés depuis plus de 5 ans est par ailleurs ici confirmée (CGI, ann. II art. 207, IV.3 ; CGI art. 256 A) (voir § 1-2).
Les dépenses engagées :
Par le marchand de biens en vue de la revente de l’immeuble ancien (dépenses de travaux, honoraires, études, indemnité de résiliation par exemple), la TVA qui a grevé les éléments du prix d’une livraison d’immeuble elle-même soumise à la taxe est déductible dans les conditions de droit commun (CGI art. 271, I).
Ainsi, lorsqu’elle est réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, la cession d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans avec TVA (option formulée ; CGI art. 260, 5°) ouvre un droit à déduction de la TVA qui a grevé les dépenses qui entretiennent un lien direct et immédiat avec cette cession. Il en va ainsi des frais directement attachés à la livraison de l’immeuble.
En revanche, lorsqu’à défaut d’exercice de l’option cette cession est exonérée de TVA, l’assujetti ne peut en aucun cas déduire la TVA afférente à ces dépenses et travaux supportés pour les besoins de la cession.
Référence : Rép. Louwagie n° 5633, JO 24 juin 2023, AN quest. p. 5817
